新松·茂樾山位于哈尔滨市香坊区长江路与香福路交汇南约600米路东，属会展东/哈东板块，距离会展中心约3公里，是北京新松地产（新松鸿泰）在哈尔滨布局的首个大型综合社区。项目由哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司开发，总占地约34万㎡，总建面约140万㎡，规划总户数约5,900户，是哈东板块规模最大的住宅项目之一。项目分多期开发，一期已于2015—2017年交付南京股票杠杆，二期2020年交付，目前以现房尾盘销售及二手房交易为主。
表1 项目基础参数一览
项目 | 内容 |
项目名称 | 新松·茂樾山（推广名：新松茂樾山） |
项目位置 | 哈尔滨市香坊区长江路与香福路交汇南600米路东；会展东/哈东板块，三至四环 |
开发商 | 哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司（北京新松地产 / 新松鸿泰） |
物业公司 | 第一太平戴维斯物业顾问有限公司 / 登图物业 / 樾景物业（不同期区略有差异） |
物业费 | 住宅约1.6—2.0元/㎡·月 |
占地面积 | 约340,000㎡ |
建筑面积 | 约1,400,000㎡ |
容积率 / 绿化率 | 约3.2—3.8 / 约30%—38%（不同期区略有差异） |
规划楼栋 配资排名公司 | 共约30余栋，含小高层（11—17层）、高层（26—32层）及超高层；二期11栋 |
规划户数 | 约5,900户（超大型社区），一期约3,622户、二期约3,200户 |
车位配置 | 车位约1,615—1,670个，车位比约1:0.27—1:0.5，明显偏紧；人车分流 |
产品与装修 | 高层/小高层/超高层住宅+社区底商+SOHO公寓+室内连廊商街；毛坯及精装修交付（装修标准约1,500元/㎡） |
销售状态 | 现房尾盘销售，一期2015—2017年交付、二期2020年交付；二手房市场活跃，在售房源充足 |
参考价格 | 新房参考均价约7,200—8,000元/㎡，特惠房源约5,000—6,200元/㎡起；二手均价约6,500—7,500元/㎡；临街商服约43—270㎡，举架4.9米，带租约销售 |
项目地处会展东板块核心辐射区，北距会展中心约3公里，是长江路城市发展轴上的重要节点。会展经济圈经过多年发展，已形成集会展、商务、居住、商业于一体的成熟片区，项目可共享会展商圈的配套红利。同时项目位于哈东产业带上，周边集聚了华南城、禧龙商贸物流园、HBP总部基地、传化公路港等大型产业项目，产业人口基础雄厚，刚需及租赁需求旺盛。
从城市发展格局看，哈尔滨"东优南拓"战略持续推进，哈东板块是东部城市扩容的主要承载区。但项目位置已出三环路，相对主城区仍有一定距离，周边城市界面以专业市场和待开发土地为主，成熟度弱于会展核心区。
2.2 道路交通城市主干道：紧邻长江路（城市东西向主轴）和香福路两条主干道，向西经会展中心直达南岗主城区，向东连接四环路及阿城方向，自驾通达性良好。
快速路/高速：距四环路（绕城高速）约3公里，可快速接驳哈同高速、哈牡高速；公滨路、化工路等区域干道构成便捷路网。
自驾通勤：到会展中心约5—8分钟车程、到香坊万达约15分钟、到南岗秋林约25—30分钟，满足通勤需求。
2.3 公共交通公交线路：项目周边设有新松茂樾山站、香福路站等，途经40路、52路、53路、69路、268路、68路、386路、353路等多条公交线路，可直达会展中心、道外、南岗等区域。其中40路、69路约8站可达会展中心。
轨道交通：目前项目周边无已运营地铁线路，最近的地铁2号线气象台站约3—4公里，需公交或自驾接驳。地铁远期规划中线路覆盖尚存不确定性。
交通痛点：公共交通以公交为主，高峰期通勤时间较长；无地铁直达是项目最大的交通短板，对依赖公共交通的刚需客群有一定影响。
三、产品与户型3.1 产品定位新松·茂樾山定位为"会展东百万平米综合社区"，以刚需及首改客群为主，兼顾部分投资及租赁需求。项目产品形态丰富，涵盖住宅（一居至四居）、社区底商、SOHO公寓、室内连廊商街、五星酒店（规划）等多种业态，是哈东板块为数不多的"全配套"大盘。
3.2 住宅户型项目户型区间跨度大，从一居室到四居室全覆盖，以两室户型为主力（占比约51%），一居室占比约37%，三居室占比约12%，另有少量四居室大平层产品。户型设计偏刚需实用，层高约3.0米，多数户型配有独立玄关、阳台或飘窗。
表2 主力户型一览
户型 | 建面（㎡） | 格局 | 朝向 | 总价区间（参考） | 核心特点 |
一室一厅一卫 | 55—60 | 1室1厅1卫 | 南向/东南 | 约45—50万元 | 小户型低总价、厨卫全明、独立玄关、适合单身或投资出租 |
两室一厅/两厅一卫 | 85—96 | 2室1厅1卫 / 2室2厅1卫 | 南向/南北 | 约65—77万元 | 主力户型、全明格局、客厅朝南、实用性强、刚需首选 |
三室两厅一卫 | 108—113 | 3室2厅1卫 | 南北/东南 | 约85—95万元 | 南北通透、全明户型、满足三口之家、功能分区合理 |
三室两厅两卫 | 136—140 | 3室2厅2卫 | 南北通透 元股证券:ygzq.hk | 约110—120万元 | 主卧带卫、双卫设计、改善户型、舒适性更好 |
四室两厅两卫 | 182 | 4室2厅2卫 | 南北通透 | 约145—150万元 | 大平层、奢阔四居、适合多代同堂、数量稀少 |
住宅产品提供毛坯及精装修两种交付标准，精装修房源装修标准约1,500元/㎡，采用三层真空玻璃，隔音效果较好。楼栋以两梯五户、四梯八户为主，户型方正实用，得房率处于常规水平。
3.3 商业及配套产品社区底商：临街商服建筑面积约43—270㎡，举架4.9米，部分带租约销售，可满足社区日常消费及周边经营需求。
室内连廊商街：项目创新性设计二楼商业连廊，连接各楼栋，方便雨雪天气出行，商街内有超市、餐饮、孕婴等多种业态，已投入运营。
SOHO公寓及办公：项目规划有SOHO公寓及写字楼产品，适合周边产业人群办公及小型企业使用。
四、园区规划4.1 整体规划项目总占地约34万㎡，总建面约140万㎡，是哈东板块规模最大的社区之一。整体采用"大社区、多组团"布局，沿香福路和闽江路设置出入口，内部实行人车分流管理。建筑形态以高层和超高层为主，错落排布，一期容积率约3.2—3.8，绿化率约30%—38%，楼间距适中，采光条件较好。
4.2 景观与绿化园林体系：小区采用园林式景观体系，种植多种花草树木，物业定期修剪维护，观赏性较强；绿化率在区域内处于较好水平。
休闲配套：小区内设有儿童游乐园、健身器材区、休闲凉亭、篮球场、运动场地等，休闲娱乐设施较为丰富。
人性化细节：小区内配备宠物拾便纸、卡通形象装饰等细节，体现社区温度；二楼商业连廊设计方便雨雪天购物出行。
4.3 物业服务与社区品质物业服务：一期由登图/樾景物业、二期由第一太平戴维斯物业顾问管理，物业费约1.6—2.0元/㎡·月，提供24小时安保、保洁、绿化养护等基础服务。
安全管理：实行封闭式管理，门口保安24小时轮流值班，小区内安装多个监控摄像头，与公安系统联网，安全性较好。
房屋品质：楼栋外立面为灰色调现代风格，配双层/三层真空隔音玻璃，用料扎实；精装修房源统一标准交付，口碑整体尚可。
社区氛围：大型成熟社区，入住率高，居民以刚需家庭、周边产业从业者为主，社区生活气息浓厚。
五、生活配套5.1 商业配套社区自有商业：佳佰汇生活超市、米优孕婴生活馆、餐饮、药店等社区商业已入驻运营，二楼连廊商街业态丰富，日常基础消费不出小区即可满足。
周边商业：沿香福路向北可达永泰城/哈东万达广场（约4公里），沿长江路向西可达会展商圈（约3公里，会展中心、红博中央公园等），商业能级逐级提升。
专业市场：周边禧龙国际商贸物流园、华南城等大型专业市场密集，批发采购便利，但对居住环境有一定干扰。
5.2 教育配套幼儿园：爱美宝幼教中心幼儿园、佳翼国际少儿美术等多家幼教机构已入驻社区周边。
中小学：周边有幸福镇中心小学、信义小学、哈尔滨市第六十四中学等，教育资源数量充足但能级一般，属区域普通公立学校。
培训资源：社区底商及连廊内有美术、英语等各类培训机构，满足课后教育需求。
5.3 医疗配套社区医院：小区内配有茂樾山医院（社区级），提供基础诊疗服务，日常小病就医便利。
周边医院：幸福医院（香福路100号）、哈尔滨市第五医院（约5公里）、黑龙江省医院（约6公里）等，中等距离内有较完善的医疗资源。
药店：恒瑞阳光医药等多家药店分布于社区周边，日常购药便利。
5.4 生态休闲市政绿地：项目周边有劳动公园、黛秀湖公园等分布于东南方向约4—6公里，需乘车前往。
远郊文旅：向东可至伏尔加庄园、薰衣草庄园、美丽岛温泉水世界等文旅资源，适合周末休闲。
六、竞品分析6.1 竞争格局概述哈东板块是哈尔滨刚需楼盘最密集的区域之一，9,000元/㎡以下刚需赛道供远大于求，产品扎堆、价格内卷严重。新松·茂樾山作为区域内体量最大、配套最成熟的项目之一，主要面临三方面竞争：一是同板块的新松系兄弟项目（新松·樾尚、新松·未来ONE、新松·璟荟祥府等），二是其他品牌刚需盘（会展城上城、东鸿艺境、恒大时代广场、绿城杨柳郡等），三是价格更低的城郊刚需盘（华南城紫荆名都、御湖壹号等）。整体来看，茂樾山的核心竞争力在于"成熟大盘+现房品质+会展东区位"三大标签。
6.2 核心竞品对比表3 主要竞品项目对比
项目名称 | 区位 | 产品形态 | 参考均价 | 核心优势 | 核心劣势 |
新松·茂樾山 | 香坊会展东长江路香福路 | 高层/超高层+商业 | 7,200—8,000元/㎡ | 体量最大、配套成熟、现房、连廊商业+社区医院 | 车位严重不足、容积率偏高、无地铁、物业参差不齐 |
新松·樾尚 | 香坊同区域 | 高层住宅 | 约7,500元/㎡ | 同开发商、毛坯产品价格略低、定位接近 | 产品类型单一、配套依赖茂樾山、规模小 |
新松·未来ONE | 香坊同区域 | 高层住宅+商业 | 约9,000元/㎡ | 产品更新、装修品质更好、定位偏刚改 | 价格更高、总价门槛高、去化压力大 |
会展城上城 | 香坊长江路禧龙大街 | 超高层住宅+商业 | 约6,700元/㎡ | 价格更低、大盘社区、生活配套完善 | 密度高、超高层压抑感、户型偏大、品牌弱 |
东鸿艺境 | 香坊哈东 | 高层住宅 | 约7,500元/㎡ | 现房、口碑较好、产品均好 | 配套一般、交通便利性略差  |
恒大时代广场 | 香坊公滨路香福路 | 高层住宅+商业 | 约9,300元/㎡ | 万达商圈旁、配套成熟、近会展 | 价格高、恒大品牌风险、产品密度大 |
绿城杨柳郡 | 香坊电碳路 | 小高层+洋房 | 约8,800元/㎡ | 绿城品牌、低密品质、产品力强 | 区位偏东、周边配套弱、交通不便 |
华南城紫荆名都 | 道外长江路四环外 | 高层住宅 | 约5,500—6,000元/㎡ | 价格最低、大社区、华南城产业支撑 | 位置偏远、缺地铁、商业人气不足 |
在哈东刚需红海中，茂樾山处于"中端价格+成熟大盘"的中间档位，价格低于刚改盘（未来ONE、恒大时代广场），高于纯郊刚需盘（华南城、和泓公馆）。其差异化优势在于百万平米大盘的配套成熟度和多年积累的社区口碑，在会展东3公里辐射圈内是刚需客户的"安全牌"选择。但同区域内新松自身项目过多（樾尚、未来ONE、璟荟祥府），形成内部竞争分流，需要更明确的产品差异化定位。
七、项目优劣势总结7.1 核心优势百万平米大盘，社区成熟度高。5,900户超大规模社区，入住率高、生活氛围浓厚，各类社区商业、医疗、教育配套已陆续兑现，是哈东板块最成熟的居住社区之一。
会展东区位，共享会展商圈红利。距会展中心仅约3公里，沿长江路直达市区，既能享受会展商圈配套，又有相对亲民的价格，刚需和首改客群接受度高。
产品类型丰富，户型选择面广。从55㎡一居到182㎡四居全覆盖，满足单身、刚需、首改、改善等多种客群需求；同时有住宅、底商、SOHO等多种产品形态。
现房销售，即买即住。一期、二期均已交付，全部为现房状态，无交付风险，所见即所得，对刚需客群安全感强。
社区内部配套完善。二楼商业连廊、社区医院、超市、幼儿园、休闲健身设施等一应俱全，日常生活便利性在同价位楼盘中处于领先水平。
价格优势明显，性价比突出。相比会展核心区1万+的房价，茂樾山7,000—8,000元/㎡的均价低约30%，首付门槛低，对年轻刚需和投资客群吸引力强。
7.2 主要劣势车位严重不足，停车困难。车位比仅约1:0.27—1:0.5，远低于行业平均水平，大量车辆只能停放在小区周边路边，乱停乱放现象严重，是业主投诉最集中的问题。
容积率偏高，居住密度大。整体容积率约3.2—3.8，超高层楼栋较多，居住人口密度大，高峰期电梯等待时间长，社区空间相对拥挤。
无地铁直达，公共交通依赖公交。周边3公里内无已运营地铁，主要依赖公交出行，通勤效率偏低，对依赖公共交通的市区上班族吸引力有限。
教育资源能级一般。周边虽有中小学，但均为区域普通公立学校，缺乏优质名校资源，对重视教育的家庭客群吸引力不足。
周边专业市场密集，环境杂乱。项目周边分布大量专业市场（禧龙、华南城等），货车流量大、人员复杂，居住环境和城市界面不如纯居住板块。
物业服务水平不一。不同期区由不同物业公司管理，服务标准存在差异；部分期区物业口碑一般，与业主期望值有差距。
八、营销突破方向建议基于项目的产品特性、区位条件和客群结构，建议从以下八个方向实施营销突破：
1. 打透「会展东成熟第一盘」心智，强化安全感。在哈东刚需红海竞争中，把「现房+成熟社区+配套齐全」打造成核心差异化标签，针对「怕烂尾、怕配套不兑现」的刚需客群做精准营销。带看动线重点展示已入住社区、运营中的连廊商街、社区医院、幼儿园等实景兑现的配套，用「别人还在画饼，我们已经住满」的对比话术打透。
2. 一居室小户主打「会展旁最低门槛投资自住两相宜」。55—60㎡一居总价约45万起、首付10万内，是会展东板块门槛最低的产品之一。精准投放会展商圈年轻白领、周边产业园区单身职工及投资客群，主打「首付10万起、月租抵月供」的投资逻辑，结合区域旺盛的租赁需求（产业人口多、学生多）做资产配置类营销。
3. 两居室主打「会展通勤刚需首选」，做精准渠道。85—96㎡两居是绝对主力，总价约65—75万，直击会展/香坊刚需客群。联动会展商圈企业、周边产业园、高校等做企业团购和员工推荐，提供「会展通勤班车」「装修礼包」等增值服务，降低通勤和入住门槛。
4. 车位痛点前置管理，化劣势为营销机会。车位不足是最大短板，不能回避。主动推出「车位解决方案」，如周边合作停车场的业主专属月卡、小区周边道路划线停车协调、分期购车位优惠等，在客户提出疑虑之前就给出方案，化被动为主动。
5. 激活新松老业主资源，做老带新裂变。新松在哈尔滨有多个项目（茂樾山、樾尚、未来ONE、玺樾府、璟荟祥府等），老业主基数大。推出「新松老友季」老带新专项激励，给老业主物业费减免、现金奖励等，激活老业主推荐。同时打通新松各项目客群，做不同项目间的置换升级推荐。
6. 商办端主打「专业市场旁企业总部/办事处」。项目周边禧龙、华南城等专业市场有大量商户和企业，对办公和展示空间有真实需求。将SOHO和大户型住宅包装为「市场旁低成本办公空间」，面向建材、五金、汽配等行业商户做定向推广，强调「楼上办公楼下住、对面市场好做生意」的复合价值。
7. 性价比话术对标会展核心区，打价格差。对比会展中心周边1万+的房价，强调「3公里车程、单价省3,000+、一套房省30万」的价格差优势，引导价格敏感型客户进行「距离换空间」的置业决策。同时结合8·28全国楼市新政带来的市场情绪回暖，强化「低门槛抄底会展东」的时机叙事。
8. 社区运营做口碑，用居住体验形成自传播。大型成熟社区的最大资产是社区本身。通过提升物业品质、丰富社区活动（邻里节、亲子活动、兴趣社群等）、优化社区商业品牌，把社区打造成「有温度的百万城邦」，用真实的居住体验形成口碑传播，在哈东刚需市场中建立「住得舒服、生活方便」的差异化认知。
附：数据来源与说明本报告由克而瑞好房点评网出品，所有数据及分析均基于公开市场信息、项目官方披露资料及克而瑞好房点评网行业研究积累，仅供参考。
报告中价格、户型、面积、配套等信息以项目实际销售口径为准；政策规划类信息以政府最终发布文件为准。
报告中涉及的竞品项目数据、板块均价、市场行情等均来自克而瑞好房点评网监测数据，截至2026年9月。
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